文章来源：财联社
财联社6月13日（编辑 杨斌）公募REITs扩募再次提速，迎来新动向。首单保障房REIT项目的扩募发售已于今日完成，这也是REITs市场落地的第五单扩募项目，通过扩募公募REITs累计募集资金60.11亿元。
REITs市场已开启了“首发+扩募”双轮驱动格局。业内认为，扩募不仅进一步盘活底层资产，增强公募REITs成长空间和经营活力，优质资产的注入还提升存量项目分派率，促进二级市场健康发展。
5单REITs项目已完成，合计募资超60亿元
6月13日，华夏北京保障房REIT发布向特定对象发售基金份额发行情况报告书。根据公告，华夏北京保障房REIT本次采用定向扩募、竞价发售方式，共计向24个特定对象发售，最终发售价格为4.220元/份，扩募发售基金份额共计约2.24亿份，募集资金总额约为9.46亿元（不含募集期利息）。
通过该扩募项目，华夏北京保障房REIT拟新购入四个项目，分别为房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。
本次发售完成，意味着首单保障房REITs的扩募正式落地，这也是目前为止中国REITs市场完成的第五单扩募项目，通过扩募累计募集资金60.11亿元。
图：REITs扩募项目状态
随着国泰君安临港创新智造产业园REIT在今年5月30日收到证监会的注册批复涵和上交所的无异议函，目前获得通过的REITs扩募项目共有六单，资产类型包括仓储物流、产业园和保障房。此外，国泰君安东久新经济产业园REIT、中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢租赁住房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT等扩募项目的申报已获反馈。
另外，今年4月，已成功扩募过一次的博时招商蛇口产业园REIT发布了拟第二次扩募并新购入基础设施项目的公告，这是REITs市场的首单二次扩募的项目。
优质资产注入提升分派率，公募REITs扩募提速
早在2023年6月，首批公募REITs扩募项目就在沪深交易所上市，REITs市场正式开启了“首发+扩募”双轮驱动格局。
上交所REITs公号撰文指出，扩募是公募REITs产品的重要特性，是REITs市场实现持续扩张、获得规模体量与生命力的必经之路，也是REITs市场可持续发展的重要一环。
2024年，REITs市场低位震荡，扩募项目的进展有所放缓。2024年8月，发改委推动公募REITs发行常态化，简化申报程序，提高推荐效率，适当放宽可扩募资产的规模要求。进入2025年，发布扩募信息的REITs项目增多，REITs扩募再次提速。
上交所REITs公号认为，扩募项目的落地，将进一步盘活底层资产，增强公募REITs成长空间和经营活力，带动高质量新增投资，也将为促进REITs二级市场健康发展、推动资产运营管理机制优化、提升资源要素配置效率打下良好的市场基础，进一步增强资本市场服务实体经济的质效。
中金公司固收研究团队认为，扩募作为REITs外生增长的重要手段，扩募项目预期可提升资产组合的分派率，是REITs行情的推动因素之一。另一方面，各批次扩募的成功落地也有利于支撑投资者对REITs品种长久发展前景的信心。
国泰海通证券分析师刘玉指出，扩募驱动价值重构。优质资产入池有利于抬升存量项目分派率，且推动REITs从“单一项目定价”向“平台化估值”切换，分散化投资降低单一项目风险。同时，二级市场扩容与增量资金入市有望形成共振效应，从而进一步提升市场关注度、流动性及定价效率。
上交所REITs公号表示，未来将继续优化扩募机制，持续引导基础设施REITs提高规范运作水平、督促各参与方积极履职尽责，促进基础设施项目提升运营质效和投资者回报，形成“投融方互信、投融端协同、投融资畅通”的市场生态，打造透明、规范、具有成长性的REITs市场。
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