当前，为应对房地产市场供求关系已发生重大变化这一新形势，产业链上下游企业正多方求变。
原本以基础设施建设为主营业务的企业该如何转型？成立于1998年的上海浦东建设股份有限公司交出了自己的答卷：通过聚焦特色产业园区投资建设运营，发挥公司优势能力，拓宽公司营收来源，同时助推区域产业转型。
日前，《证券日报》记者深入走访金桥德勤产业园了解到，该园区总建筑面积仅约5.6万平方米，却已有多家估值颇高的科创企业或附属机构确定入驻。该产业园，正是由浦东建设投建于2023年。
“公司发挥基建优势，通过延伸产业链、与专业生态圈伙伴合作等方式，以‘房东+股东+产业平台’的新模式来建设运营科技类产业园区，探索新的业务发展路径。”浦东建设董事长杨明向《证券日报》记者表示。
挺进产业园区赛道
谋划业务转型之前的浦东建设，是一家以工程建设为主业的企业，其为何挺进产业园区投建运营赛道？在杨明看来，这与产业环境相关，一方面，房地产行业进入深度调整期，建筑行业受影响。另一方面，浦东建设作为建筑企业，正与行业内企业共同面对市场饱和、竞争加剧、成本上升等多重挑战，并且已经体现到了公司的财务数据上。
浦东建设2022年、2023年营业收入均出现了同比增长幅度放缓的情况。2024年前三季度，公司的营业收入同比增长幅度已降至个位数，与此同时，净利润出现同比下降。
为拓宽营收来源，浦东建设计划从传统的施工企业逐步转变为市政基础设施“投资建设商”，并积极向“科技型全产业链基础设施投资建设运营商”战略转型。其中，园区开发是公司业务转型的一大重点。
2019年，科创板正式开板，考虑到浦东建设未来五年到十年的发展，公司决定在下游科技类产业园的投资建设及运营方面做一些探索和尝试。杨明表示，公司过去深耕基建领域，打造了项目集成管理、投融资、资产证券化三大核心业务能力。在科技驱动发展的新时代，浦东建设希望将原有的经验能力，继续复用到科技类产业园区的开发上。
经过多年布局，浦东建设的转型效果已初步显现。据金桥德勤产业园现场工作人员介绍，此前的金桥德勤产业园是以自用为主的传统商务办公园区，2023年，浦东建设对园区进行了重新定位、建设，目前已转型成为聚焦生物科技产业的科技创新园区。
在浦东周家渡区域，浦东建设则锚定世博地区人工智能、集成电路设计产业集聚需求，打造了名为“TOP芯联”的特色精品新经济产业园区。
截至目前，浦东建设投建运营的金桥德勤产业园、“TOP芯联”产业园累计已有20万平方米的总运营规模，未来将谋划更高量级的规模化运营。
中国房地产数据研究院院长陈晟表示，当前，科技类产业园区是政策重点支持对象。从世界各国科技类产业园区的发展情况来看，其存在着比较旺盛的市场需求。
战略转型绝非易事
锚定投建运营产业园区业务进行战略转型，对浦东建设而言绝非易事。一般来说，想要做好产业地产运营服务商，一是要有产业资源，二是要轻重资产模式并举，三是要有长期资本支持。如此来看，浦东建设仍有许多障碍需要攻克。
中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平认为，积极向产业园区运营商转型是构建新商业模式的一个重要抓手，但也存在一定短板，“科技类产业园区需要更加注重对创新、创业、人才等方面的支持和服务，更注重与政府、企业、金融机构等各方面的合作。”
大得创同（上海）科技有限公司负责人朱鹏程博士表示，以生物科技产业园为例，生物科技产业具有鲜明的重资产特性，实验室的建设需要大笔投资，后续还需繁杂的运营管理服务来支持。
对于在工程行业获奖无数的浦东建设而言，这恰是优势。
生物科技公司英矽智能科技（上海）有限公司（以下简称“英矽智能”）是入驻金桥德勤产业园的一家企业。
英矽智能联合首席执行官兼首席科学官任峰博士向记者表示，公司实验室的设计方案系由公司与浦东建设共同商定，按照公司需求，实现了“定制化交付”；入驻园区后，类似废弃物处理、实验室管理等繁琐又重要的事项，均可由园区进行统一管理，“公司‘拎包入住’，可以将更多人力和精力集中在研发上。”
“产业园区开发商拥有丰富的土地资源和资金实力，能够快速构建产业园区的基础设施和配套服务。”林先平说。
筑巢引凤，当好房东，这对浦东建设而言，既为园区的后续发展打开了想象空间，也可赋能区域经济发展。
如今，英矽智能已逐渐成为国内AI+药物研发领域的“独角兽”；干细胞龙头企业华夏源细胞工程集团股份有限公司入驻浦东建设旗下园区后，在园区内建设了可实现类器官标准化、自动化培养的技术平台，可进一步赋能新药筛选和个性化治疗方案的开发；由生物医药科学家、企业家领衔运营的生物医药专业孵化器“浦发·新原力孵化器”入驻运营，并成功举办了多期投资路演，为区域发展引入了新的产业资源。
杨明透露，浦东建设已与浙江清华长三角研究院、香港生物科技协会等合作，共同推动优质科研项目技术成果转化，“浦东建设的优势在于硬件建设、资金规模等，与具备产业资源的平台合作可以实现优势互补、强强联合。”
投资收益来自三方面
这一新业务又将如何赋能企业的经营发展、实现正循环？
在杨明看来，未来，浦东建设在产业园区投资收益主要将来自三个方面：一是园区资产经营所带来的租金回报；二是围绕REITs等证券化方式打通“投融建运退”良性循环；三是分享园区科创企业成长所带来的投资收益。
浦东建设曾先后参与了浦东科创母基金、张江燧锋科创基金、海望引领基金的投资。公司还曾于2024年12月13日披露公告称，拟出资超2亿元参与设立上海浦发协同创业投资基金合伙企业（有限合伙）。
“基金将重点投资于创新创业科技型企业和高成长企业，积极引入浦东建设投建运营的产业园区内，全面促进浦东建设特色产业园区的培育和发展。”浦东建设相关负责人说。
浦东建设不仅为园区内企业提供投融资助力，更重要的是可以赋能企业成长，“公司将利用自身的产业资源优势、政策优势等，向被投资企业提供可覆盖企业发展全生命周期的‘驿站’式服务。”杨明称。
在硬件、软件及资金的多重加持下，浦东建设投建运营的产业园区对于企业的吸引力正在形成。今年1月份，浦东建设积极对接已投基金参与英矽智能的E轮融资，同时英矽智能也宣布将与浦东建设继续携手，共同建设行业标杆性的AI自动化实验室。
杨明最后表示，浦东建设将继续加强产业研究以探索园区特色产业发展方向，围绕浦东六大硬核产业细分领域，营造具有一定规模和能级的产业集群。
展望未来，林先平认为，科技类产业园区的发展前景非常广阔。随着科技的不断进步，产业结构的不断升级，科技类产业园区有望成为推动未来经济发展的重要载体。
（文章来源：证券日报）
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